Três possibilidades para financiar um imóvel

De janeiro a julho de 2014, 307 mil imóveis foram financiados no país, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Em um financiamento, o imóvel comprado é pago total ou parcialmente pelo banco, que depois cobra prestações do proprietário. Se não forem pagas, o banco pode tomar a propriedade e leiloá-la. Isso faz as taxas de juros de financiamentos de imóveis serem geralmente mais baratas do que outros tipos de financiamento, já que os bancos sofrem menores riscos de perdas financeiras.

As opções de financiamento oferecidas atualmente são diversas, mas é preciso analisar com cuidado antes de escolher uma. Os bancos e os financiamentos variam o parcelamento, as taxas de juros e os prazos dos pagamentos. Confira abaixo as três modalidades mais comuns de financiamento e veja qual a mais adequada à sua renda.

Financiamento pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação, criado pelo governo 1964, regulamenta a utilização de recursos para aquisição da casa própria. Sua principal vantagem é a taxa de juros menor que a média do mercado. No entanto, o financiamento precisa atender a alguns critérios para ser classificado como dentro do SFH.

O SFH só financia imóveis residenciais, e para pessoas físicas. O imóvel a ser financiado não pode custar mais de 750 mil reais, nos estados de MG, RJ, SP E DF, e mais de 650 mil nos demais estados. A parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda mensal da pessoa ou família fazendo o financiamento e os juros não devem ultrapassar o valor de 12% ao ano.

O prazo para pagamento pode ser de até 35 anos. A base de recursos do financiamento pode vir do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

No caso do FGTS, há duas possibilidades: usar o saldo do FGTS ou usar a Carta de Crédito do FGTS. No primeiro caso, a pessoa que está comprando um imóvel usa a quantia que possui na conta, que é depositada todo mês por seu empregador. Com esse saldo é possível abater parte do valor do imóvel ou pagar a entrada. No segundo caso, em que se usa a Carta de Crédito, são utilizados os recursos do fundo, ou seja, uma parcela de toda a quantia recolhida no país. Para conseguir essa carta, é preciso ter renda mensal bruta de até R$ 5.400,00 em capitais e municípios com mais de 250 mil habitantes, e renda de até R$ 4.300,00 nas demais regiões. Ser contribuinte do FGTS por pelo menos 36 meses, que não precisam ser consecutivos, também é necessário.

Também é possível fazer financiamentos com a Carta de Crédito do SBPE, que não estabelece uma renda máxima como limite.

foto: Shuterstock

Minha Casa Minha Vida

Em 2009, o governo criou o Minha Casa Minha Vida, com o objetivo de tornar a moradia acessível às famílias de baixa renda. O programa está dentro do SFH, mas possui critérios mais específicos.

Enquanto os outros tipos de financiamentos podem ser feitos por bancos diversos, o Minha Casa Minha Vida é feito apenas pela Caixa Econômica Federal. Ele atende a três grupos de famílias, oferecendo benefícios diferentes de acordo com suas rendas.
O primeiro é formado por famílias com renda mensal de até R$ 1.600. Seus imóveis são pagos em até 96% pelo governo, o financiamento dura 10 anos e as parcelas equivalem a, no máximo, 5% de sua renda mensal. O segundo grupo é das famílias com renda entre R$ 1.600 e R$ 3.275. Elas podem receber subsídios, para a entrada de imóveis, de até R$ 25 mil, e descontos no seguro e taxas de juros. As famílias com renda mensal entre R$ 3.275 e R$ 5 mil formam o terceiro grupo. Não recebem subsídios, mas têm direito a uma taxa de juros menor que a de outros financiamentos.

O programa tem um valor máximo permitido para contemplar imóveis, que varia de acordo com a região em que eles estão localizados. No Distrito Federal e nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, os imóveis devem valer até R$ 190 mil; em capitais ou cidades com mais de um milhão de habitantes, R$ 170 mil; imóveis de até R$ 145 mil são permitidos em municípios mais de 250 mil habitantes; em cidades com população igual ou superior a 50 mil, o valor não deve passar dos R$ 115 mil e nas demais regiões, são permitidos imóveis de até R$ 90 mil.

Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário foi criado em 1997 para ser um modelo de financiamento menos restritivo que o SFH. Os imóveis financiados pelo SFI podem ser residenciais, comerciais, mistos e multifamiliares, e tanto pessoas físicas como jurídicas são contempladas pelo sistema.

O SFI não impõe um limite de renda máxima, mas os imóveis devem custar até 10 milhões de reais e o valor do financiamento não ultrapassa os 5 milhões. O financiamento de imóveis comerciais é de até 80% e o prazo de até 360 meses. Não há problema se o interessado já tiver um financiamento ou imóvel em seu nome.
Como no SFH, as parcelas do financiamento não podem passar dos 30% da renda mensal e é possível usar a Carta de Crédito do SBPE. O saldo FGTS também pode ser utilizado, mas a Carta de Crédito não. Os juros podem ser mais altos que os do SFH, passando dos 12% ano ano: eles variam de acordo com os bancos, o mercado e valor do imóvel.

Financiamento pela Carteira Hipotecária (CH)

O financiamento pela Carteira Hipotecária (CH) é o que proporciona a negociação mais livre entre o banco e o interessado. Segundo o Banco Central, não há limites de juros ou de valores para os imóveis avaliados. Os bancos definem seus valores máximos e mínimos de financiamento e usam seus próprios recursos. Geralmente, os juros dessa categoria variam entre 12% e 16% ao ano. É possível usar a poupança, mas não o FGTS.

Fonte: Administradores