O Que É INCC, VGV, Habite-Se E Incorporação Imobiliária E Qual A Importância?

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).

Histórico

O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?

VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

Qual a importância do VGV?

Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.

De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

Você, futuro morador de um apartamento novo, já deve ter ouvido muito falar de um documento que dependemos diretamente para a entrega do imóvel depois de construído, o Habite-se. Mas afinal, 

você sabe o que é o Habite-se?

É um documento, emitido pela prefeitura local, atestando que o imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.

Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel, no caso a construtora, faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.

Incorporação Imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.

Incorporação Imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando uma pessoa (física ou jurídica) se compromete a construir um edifício ou conjunto deles, como apartamentos e áreas comuns. O incorporador também pode comercializar as unidades antes (na fase da planta) ou durante a fase de construção do empreendimento.

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Saiba como tirar o Habite-se e o passo a passo.

O Habite-se é indispensável na hora de comprar um imóvel e evitar problemas futuros. Trata-se da documentação que comprova que as exigências da prefeitura foram cumpridas no caso de construções, obras ou reformas.

Além de ser uma prova das condições de segurança da casa ou apartamento, o Habite-se é necessário por lei, e ocupar uma residência ou imóvel comercial sem esse documento pode acarretar multas, entre outros problemas com o Estado.

Quem deve tirar o Habite-se?

Quando se inicia uma obra, é de responsabilidade da construtora levar seu projeto à prefeitura. Após a aprovação inicial, pode-se dar início à construção e, ao final, a prefeitura precisa se certificar de que o projeto aprovado previamente foi seguido.

Caso não haja irregularidades, o Habite-se, ou carta de habitação, é emitido e a entrada dos moradores é permitida.

Quando solicitar o documento?

São vários os procedimentos para a obtenção do Habite-se. O primeiro passo é comunicar a prefeitura, através de requerimento padrão, a conclusão das fundações e projeto da obra. A vistoria do prédio só poderá ser requerida em edificações totalmente concluídas (incluem-se os acabamentos), e é agendada levando em conta a data da solicitação e a localização do imóvel.

E se o plano inicial precisar ser modificado?

No caso de obras que foram construídas em desacordo com o projeto aprovado inicialmente, antes da vistoria, deverá ser requerida a aprovação do novo projeto, contendo as características exatas da obra final.

Caso os procedimentos acima não sejam adotados e seja constatado, durante a vistoria, a necessidade de uma nova aprovação de projeto, a carta de habitação não será concedida e será preciso iniciar novamente o requerimento de regularização.

Documentação a ser apresentada na etapa de vistoria

Durante o processo de vistoria, alguns documentos precisam estar á mão. São eles:

– Requerimento padrão;

– comprovante de pagamento da taxa de vistoria;

– ARTde execução;

– liberação DMAE;

– indicação da área de cada economia;

– indicação das áreas de uso comum construídas;

– NBR 12721 – QII;

– alvará PCCI (caso exista prevenção de incêndio);

– comunicação de instalação de elevadores;

– declaração do RT (Art 5º Dec 14994/05).

Procedimentos após a vistoria

Realizada a vistoria, o requerente irá tomar conhecimento dos itens a serem atendidos através do Boletim de Vistoria. Após o atendimento de todos os itens, inclusive liberação através de recurso, poderá ser solicitado o agendamento de nova vistoria.

Recursos

Nas vistorias que se encontram em andamento, caso haja a necessidade de apresentar recursos e/ou esclarecimentos, os mesmos devem ser elaborados com clareza e citando os itens referentes ao Boletim de Vistoria. Os documentos devem ser assinados pelo responsável da obra.

É possível perder um imóvel que não possui Habite-se?

Sem a liberação desse certificado, não há uma garantia do término da obra pela construtora e nem sempre o dinheiro investido é recuperado. Além disso, imóveis que não possuem o Habite-se são considerados irregulares e não são aceitos pela Caixa Econômica em caso de financiamentos. Também não é possível registrar o imóvel no nome do proprietário sem essa certidão.

Vale lembrar que o IPTU e outras despesas como contas de água, luz ou telefone não garantem a regularidade do imóvel. Se o possível comprador não encontrar o memorial da obra ou se não existir uma garantia da liberação do Habite-se, provavelmente trata-se se uma construção irregular.

E você, já tirou o Habite-se do seu novo imóvel? Ou precisou regularizar a situação da sua antiga casa ou apartamento após uma reforma? Ficou ainda com alguma dúvida? Conte para a gente nos comentários!

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Se o imóvel não possui habite-se o que devo fazer?

O imóvel que você procura para comprar precisa ter alguns documentos que vão evitar muitos dos problemas que podem surgir futuramente. Um destes documentos é o Habite-se, também conhecido como carta de habitação. Confira por que é importante se preocupar com esse documento!

O que é o Habite-se?

É uma documentação que comprova que a obra ou a reforma do imóvel foram feitas conforme as exigências da prefeitura do local. Quando uma construtora decide lançar um empreendimento, leva o projeto para a prefeitura.

Após a aprovação inicial, a obra pode começar. Mas, no final, a prefeitura precisa confirmar que tudo seguiu o projeto. Se não há problema, ela emite o Habite-se, que libera a entrada dos moradores no imóvel. Vale saber que o Habite-se não garante segurança nem qualidade da obra, ok?

Eu consigo comprar um imóvel sem Habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas. O primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Depois, o imóvel sem Habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda. Além disso, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o Habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o Habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o Habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro. Por isso, por mais que esteja empolgado com a compra, respire fundo e prefira pensar um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel está com a documentação e com o Habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos certos.

É possível regularizar a situação de um imóvel sem Habite-se?

Depende. Se você ficou interessado em um imóvel que não tem Habite-se, vá à prefeitura local e confirme se a obra foi autorizada. Em alguns casos, a emissão deste documento pode demorar, mas vai sair.

Informe-se na própria prefeitura e com outros proprietários se alguém já deu entrada na solicitação deste documento e levou os documentos necessários. Porém, se você não encontrar o memorial da obra ou se achar que o Habite-se não está garantido, fuja desta compra.

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A importância do Habite-se

A importância do Habite-se Os adquirentes de um novo imóvel costumam ouvir uma palavra quando chega o momento do recebimento da unidade adquirida, denominada Habite-se, que é concedido pela prefeitura da cidade onde o empreendimento imobiliário encontra-se localizado. O significado desse documento, que é emitido tanto para prédios recém-construídos como para aqueles que passam por reformas, atestando que o edifício está pronto para receber seus ocupantes, ou seja, é uma certidão que autoriza o imóvel recém-construído ou reformado a ser ocupado. Nesse sentido, ao ser concedido o Habite-se, o proprietário tem a garantia que a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado, tendo cumprido a legislação que regula o uso e ocupação do solo urbano, respeitando os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno. Além de cometer um equívoco, o proprietário que muda para um imóvel que não recebeu a devida autorização da prefeitura, ele ainda está sujeito à multa em função do Habite-se não ter sido liberado. Da parte do construtor, este tem que cumprir uma série de requisitos para obtenção do Habite-se, antes de dar entrada no pedido de concessão, como os atestados das concessionárias de água e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros, que comprovam a correta funcionalidade das instalações hidráulicas, sanitárias, elétricas e de combate a incêndio. Após a solicitação, deverá aguardar a vistoria, onde será checado se o prédio foi construído segundo o projeto inicialmente aprovado, o que pode resultar no indeferimento, caso não tenha sido executado corretamente. Isso mostra que a preocupação com o Habite-se não tem a conotação meramente formal, referente à regular documentação do imóvel, mas também relaciona-se diretamente à segurança dos futuros moradores, uma vez que instalações elétricas inadequadas ou instalações de combate a incêndio insuficientes podem resultar em futuros incidentes que resultarão em ameaça à integridade dos ocupantes.   Cabe esclarecer que a existência de contas de água, luz e telefone não garantem a correta regularização do imóvel junto à prefeitura, e nem mesmo a cobrança de IPTU, através de correspondente carnê, não comprova que o Habite-se do empreendimento foi concedido. Do ponto de vista da transmissão da propriedade do imóvel, feita junto do Cartório de Registro de Imóveis, é indispensável a certidão do Habite-se, sem  o qual não é possível a averbação da construção. Por derradeiro não é demais alertar quanto ao aspecto mercadológico, haja vista a notória desvalorização que o imóvel encontra no momento de uma eventual venda, em decorrência da situação irregular em que se encontra, o que demandará esforços e recursos financeiros para adequá-lo à normalidade, além do que não podem receber financiamento e não podem receber alvará para funcionamento de atividades comerciais.

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Habite-se, saiba mais detalhes e para que serve

O documento Habite-se dá uma segurança que o imóvel foi construído dentro das normas que foram estabelecidas pela prefeitura. É a prefeitura que aprova ou não a construção de qualquer imóvel.

O Habite-se não garante a qualidade

Este documento não pode ser considerado um certificado de garantia de que a construção foi feita seguindo às normas de engenharia e arquitetura, e também não atesta a segurança e a qualidade.

Para que serve o Habite-se

Se o seu projeto para construção de um imóvel foi aprovado pela prefeitura é porque o mesmo obedeceu à legislação local e após a liberação do alvará a construção pode ser iniciada. Se a construção atingiu o nível para emissão do habite-se, o proprietário terá que ir até o órgão competente da prefeitura e providenciar uma vistoria e constatar se o que foi construído retrata o projeto aprovado inicialmente.

Processo de liberação do Habite-se

O Habite-se será emitido em poucos dias se o projeto foi aprovado. Caso haja um problema, a certidão será liberada somente após a resolução do mesmo.

Documentos necessários para obter o Habite-se

Sem a certidão do Habite-se o imóvel perde o valor na hora da venda;
Contas de água e luz não atestam regularidade do imóvel;
IPTU emitido serve só para arrecadação de impostos e não porque o imóvel está regularizado;
Entidades que financiam a compra do imóvel exigem a certidão do Habite-se;
Imóveis comerciais que não possuem o Habite-se não conseguem alvará de funcionamento.

Pré requisitos para emissão do Habite-se

Certidão das concessionárias de serviços públicos;
Laudo do corpo de bombeiro;
O projeto do arquiteto tem que respeitar a legislação urbanística para o local e respeitar o número de andares o total da área construída de acordo com a avaliação da Secretaria de Urbanismo.
Cobre o Habite-se da construtora assim que ela entregar o imóvel. Caso demore muito, procure a Secretaria de Urbanismo para saber o que está acontecendo.

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Nesta segunda mudanças no Minha Casa Minha Vida, incluindo aumento na faixa de renda.

O presidente Michel Temer e o ministro das Cidades, Bruno Araújo, anunciam na segunda-feira (6), um pacote de novas medidas para revigorar o Programa Minha Casa Minha Vida. O anúncio está marcado para as 16h em cerimônia no Palácio do Planalto. 

Entre as medidas já confirmadas pelo Ministério da Cidades estão a contratação de novas unidades habitacionais, o reajuste de renda dos beneficiários do programa e a ampliação do teto dos imóveis por recorte territorial e localidade.

A expectativa do mercado é de que a nova fase contrate 600 mil novas unidades ainda neste ano. O mercado espera ainda o reajuste do valor da renda das famílias que podem participar do programa. A terceira faixa passaria de R$ 6.500 (renda somada das pessoas da família) para R$ 9.000. O valor máximo de venda do imóvel passaria dos atuais R$ 225 mil para R$ 240 mil.

Outras medidas são esperadas pelo mercado, mas não é certo que serão contempladas no anúncio desta segunda-feira: novas regras para os distratos (quebra de contrato quando o cliente não consegue mais pagar o financiamento) e o aumento do valor dos imóveis que poderiam ter o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão.

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